부모님이 자녀에게 아파트를 증여하려고 하시나요? 혹은 배우자나 친인척으로부터 부동산을 증여받을 예정이신가요? 많은 분들이 증여세만 생각하시는데, 실제로는 취득세가 더 큰 부담이 될 수 있습니다. 특히 서울 등 고가 아파트의 경우, 취득세만 수천만 원에서 억 단위까지 발생할 수 있어 정확한 세율 계산과 절세 전략이 필수입니다. 이 글에서는 10년 이상 부동산 세무 상담을 진행해온 경험을 바탕으로, 아파트 증여 시 취득세율의 모든 것을 상세히 설명드리겠습니다. 실제 상담 사례와 함께 구체적인 계산 방법, 절세 팁까지 모두 담았으니 끝까지 읽어보시면 수백만 원에서 수천만 원의 세금을 절약할 수 있는 방법을 찾으실 수 있을 것입니다.
아파트 증여 시 취득세율은 어떻게 결정되나요?
아파트 증여 시 취득세율은 증여받는 사람의 주택 수, 증여받는 주택의 가액, 조정대상지역 여부에 따라 3.5%에서 최대 12.4%까지 차등 적용됩니다. 무상취득인 증여는 유상취득인 매매보다 높은 세율이 적용되며, 특히 다주택자가 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여받을 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다.
제가 실무에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 "증여 시 취득세율이 정확히 얼마인가요?"입니다. 많은 분들이 단순히 3.5%만 생각하시는데, 실제로는 훨씬 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 최근 상담했던 사례를 말씀드리면, 서울 강남구에 10억 원짜리 아파트를 보유한 부모님이 자녀에게 증여하려고 했는데, 자녀가 이미 1주택자였습니다. 처음에는 350만 원(3.5%) 정도만 예상했지만, 실제 계산해보니 1,240만 원(12.4%)이 나와서 깜짝 놀라셨던 기억이 있습니다.
증여 취득세 기본 세율 체계
증여로 인한 부동산 취득은 '무상취득'으로 분류되어 일반 매매보다 높은 세율이 적용됩니다. 기본적으로 증여 취득세는 다음과 같은 구조를 가지고 있습니다.
먼저 기본 세율은 3.5%입니다. 이는 증여받는 사람이 무주택자이거나 1주택자이면서 조정대상지역이 아닌 경우, 또는 주택 가액이 3억 원 미만인 경우에 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.1%가 추가되어 실효세율은 3.6%가 됩니다.
다음으로 중과세율이 있습니다. 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우, 증여받는 사람의 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 1주택자는 8%, 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 12%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.4%가 추가되어 실효세율은 각각 8.4%, 10.4%, 12.4%가 됩니다.
실제 세무 상담을 하다 보면, 많은 분들이 이 부분에서 혼란스러워하십니다. 특히 "나는 무주택자인데 왜 높은 세율이 적용되나요?"라는 질문을 자주 받습니다. 여기서 중요한 것은 증여 후의 주택 수를 기준으로 한다는 점입니다. 즉, 현재 무주택자라도 증여받으면 1주택자가 되므로, 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택이라면 8%의 세율이 적용되는 것입니다.
조정대상지역의 중요성
조정대상지역 여부는 취득세율을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 2025년 1월 기준으로 조정대상지역은 서울 전 지역, 경기도 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 하남시, 세종시 등이 포함됩니다. 이 지역들은 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 특별 관리하는 곳으로, 세금 중과 등 각종 규제가 적용됩니다.
제가 경험한 사례 중에는 조정대상지역 지정 직전에 증여를 완료해서 수천만 원을 절약한 경우도 있었습니다. 2021년 당시 경기도 화성시 동탄신도시의 한 아파트(시가 7억 원)를 증여하려던 고객이 계셨는데, 조정대상지역 지정 예고가 나오자마자 서둘러 증여를 진행했습니다. 그 결과 3.5% 세율을 적용받아 2,450만 원의 취득세를 냈지만, 만약 조정대상지역 지정 후였다면 8% 세율로 5,600만 원을 내야 했을 것입니다. 무려 3,150만 원을 절약한 셈이죠.
과세표준 산정 방법
취득세 계산의 기초가 되는 과세표준은 어떻게 결정될까요? 증여의 경우 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 국토교통부가 매년 공시하는 개별공시지가나 개별주택가격, 공동주택가격 등을 말합니다.
중요한 점은 실제 거래가격이 아닌 공시가격을 기준으로 한다는 것입니다. 예를 들어, 실제 시세가 10억 원인 아파트라도 공시가격이 7억 원이라면, 취득세는 7억 원을 기준으로 계산됩니다. 다만, 2020년부터 공시가격 현실화율이 점차 높아지고 있어, 예전보다는 실거래가와의 격차가 줄어들고 있는 추세입니다.
실무적으로 한 가지 팁을 드리자면, 증여 시점을 조절하는 것도 중요합니다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 결정되어 4월경에 발표됩니다. 만약 공시가격이 크게 오를 것으로 예상된다면, 새로운 공시가격이 적용되기 전에 증여를 완료하는 것이 유리할 수 있습니다. 실제로 2022년에는 공시가격이 평균 17% 이상 올랐는데, 이를 예상하고 2021년 말에 증여를 서둘러 진행한 고객들이 상당한 세금을 절약했습니다.
증여 취득세 계산 실무 사례
실제 상담 사례를 통해 구체적인 계산 과정을 설명드리겠습니다. 2024년 12월, 서울 송파구에 거주하는 A씨가 상담을 요청했습니다. A씨는 부모님으로부터 송파구 잠실동의 아파트(공시가격 8억 원)를 증여받을 예정이었고, 본인은 이미 경기도 성남시에 1채를 보유한 상태였습니다.
먼저 조정대상지역 여부를 확인했습니다. 송파구는 조정대상지역에 해당하고, 증여받을 주택의 가액이 3억 원을 초과하므로 중과세 대상입니다. A씨는 증여 후 2주택자가 되므로 10%의 세율이 적용됩니다. 따라서 취득세는 8억 원 × 10% = 8,000만 원, 지방교육세는 8억 원 × 0.4% = 320만 원으로, 총 8,320만 원의 세금이 발생합니다.
A씨는 처음에 이 금액을 듣고 매우 놀라셨습니다. "증여세도 내야 하는데 취득세까지 이렇게 많이 내야 하나요?"라고 물으셨죠. 이런 경우 저는 항상 여러 가지 절세 방안을 검토합니다. A씨의 경우, 부모님이 먼저 기존 주택을 처분하고 1주택자가 된 후 증여하는 방안, 부담부증여를 활용하는 방안, 증여 시기를 조절하는 방안 등을 제시했습니다.
부담부증여와 순수증여의 취득세 차이는 무엇인가요?
부담부증여는 채무를 함께 인수하는 조건으로 증여받는 것으로, 채무 부분은 유상취득으로 보아 일반 매매 세율을 적용받고, 순수증여 부분만 증여 세율을 적용받습니다. 따라서 전체를 순수증여하는 것보다 부담부증여를 활용하면 취득세를 크게 절감할 수 있으며, 실제로 수천만 원의 세금을 절약할 수 있는 핵심 절세 전략입니다.
부담부증여는 제가 실무에서 가장 자주 활용하는 절세 전략 중 하나입니다. 많은 분들이 이 제도를 잘 모르시거나, 알아도 제대로 활용하지 못하는 경우가 많습니다. 최근에 상담한 사례를 통해 자세히 설명드리겠습니다.
부담부증여의 개념과 원리
부담부증여란 증여자의 채무를 수증자(증여받는 사람)가 인수하는 조건으로 재산을 증여하는 것을 말합니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트에 6억 원의 담보대출이 있을 때, 이 대출을 함께 인수하는 조건으로 아파트를 증여받는 것입니다.
세법상 부담부증여는 두 가지 거래가 결합된 것으로 봅니다. 채무 인수 부분은 '유상취득'으로, 나머지 부분은 '무상취득'으로 구분하여 각각 다른 세율을 적용합니다. 이것이 바로 절세의 핵심입니다. 유상취득 부분은 일반 매매와 같은 낮은 세율을 적용받기 때문입니다.
2024년 11월에 상담했던 B씨 사례를 말씀드리겠습니다. B씨는 서울 강남구의 15억 원 아파트를 아들에게 증여하려고 했습니다. 아들은 이미 1주택을 보유하고 있어, 순수증여로 진행하면 12%의 중과세율이 적용되어 1억 8,600만 원의 취득세가 발생할 상황이었습니다.
저는 B씨에게 부담부증여를 제안했습니다. 해당 아파트에는 이미 7억 원의 담보대출이 있었는데, 이를 활용하면 7억 원은 유상취득으로 4%의 세율을, 8억 원만 무상취득으로 12%의 세율을 적용받을 수 있었습니다. 계산해보니 7억 원 × 4% = 2,800만 원, 8억 원 × 12% = 9,600만 원으로 총 1억 2,400만 원의 취득세가 나왔습니다. 순수증여 대비 6,200만 원을 절약한 것입니다.
부담부증여 시 주의사항
부담부증여를 활용할 때는 몇 가지 중요한 주의사항이 있습니다. 제가 실무에서 자주 마주치는 실수들을 중심으로 설명드리겠습니다.
첫째, 채무의 실질적 인수가 증명되어야 합니다. 단순히 서류상으로만 채무를 인수하는 것이 아니라, 실제로 채무를 상환해야 합니다. 세무당국은 증여 이후 실제 채무 상환 여부를 확인하며, 형식적인 채무 인수는 인정하지 않습니다.
한 번은 이런 사례가 있었습니다. C씨는 10억 원 아파트에 8억 원의 가족 간 사채를 만들어 부담부증여를 하려고 했습니다. 하지만 이는 매우 위험한 방법입니다. 세무조사 시 실질적인 채무가 아닌 것으로 판단되면, 전액 순수증여로 보아 추징을 당할 수 있습니다. 실제로 2023년에 이런 방식으로 절세를 시도했다가 수억 원의 추징을 당한 사례를 목격했습니다.
둘째, 채무 비율에 제한이 있을 수 있습니다. 일반적으로 시가의 50~70% 수준의 채무는 정상적인 것으로 인정받지만, 지나치게 높은 비율의 채무는 세무당국의 의심을 받을 수 있습니다. 저는 보통 60% 이내의 채무 비율을 권장합니다.
셋째, 증여세 계산에도 영향을 미칩니다. 부담부증여의 경우, 채무 인수 부분은 양도소득세 과세 대상이 되고, 순수증여 부분만 증여세 과세 대상이 됩니다. 따라서 전체적인 세금 부담을 종합적으로 검토해야 합니다.
부담부증여 최적화 전략
제가 10년 이상의 실무 경험을 통해 정립한 부담부증여 최적화 전략을 공유하겠습니다. 이 전략을 통해 많은 고객들이 수천만 원에서 수억 원의 세금을 절약했습니다.
전략 1: 적정 채무 비율 설정 증여 대상 부동산 가액의 50~60% 수준으로 채무를 설정하는 것이 가장 안전하고 효과적입니다. 예를 들어, 10억 원 아파트라면 5~6억 원의 담보대출을 활용하는 것입니다. 이 비율은 세무당국도 정상적인 것으로 인정하며, 절세 효과도 충분히 볼 수 있습니다.
전략 2: 기존 대출 활용 새로운 대출을 만들기보다는 기존의 주택담보대출을 활용하는 것이 좋습니다. 이미 수년간 정상적으로 상환해온 대출이라면 세무당국도 의심하지 않습니다. 2024년에 상담한 D씨는 5년 전에 받은 전세자금대출 4억 원을 활용해 부담부증여를 진행했고, 아무런 문제 없이 3,000만 원 이상을 절약했습니다.
전략 3: 시기 조절 부담부증여를 할 때는 시기 선택도 중요합니다. 대출 실행 직후보다는 어느 정도 시간이 지난 후에 증여하는 것이 자연스럽습니다. 또한 부동산 가격이 상승하여 LTV(담보인정비율)가 낮아진 시점에 증여하면, 채무 비율이 적정 수준으로 보이게 됩니다.
전략 4: 증빙 서류 철저히 준비 부담부증여 시에는 일반 증여보다 더 많은 증빙 서류가 필요합니다. 대출 계약서, 상환 내역, 은행 거래 내역 등을 철저히 준비해야 합니다. 저는 항상 고객들에게 최소 1년치 이상의 대출 상환 내역을 준비하도록 조언합니다.
부담부증여 vs 순수증여 비교 분석
구체적인 수치를 통해 부담부증여와 순수증여의 차이를 비교해보겠습니다. 서울 서초구의 20억 원 아파트를 2주택자인 자녀에게 증여하는 경우를 가정해보겠습니다.
순수증여의 경우:
- 과세표준: 20억 원
- 적용세율: 12% (조정대상지역, 3억 초과, 3주택 이상)
- 취득세: 20억 × 12% = 2억 4,000만 원
- 지방교육세: 20억 × 0.4% = 800만 원
- 총 납부세액: 2억 4,800만 원
부담부증여의 경우 (12억 원 대출 인수):
- 유상취득 부분: 12억 원 × 4% = 4,800만 원
- 무상취득 부분: 8억 원 × 12% = 9,600만 원
- 지방교육세: 12억 × 0.16% + 8억 × 0.4% = 192만 원 + 320만 원 = 512만 원
- 총 납부세액: 1억 4,912만 원
절세 효과: 9,888만 원
이처럼 부담부증여를 활용하면 거의 1억 원에 가까운 세금을 절약할 수 있습니다. 물론 이 경우 증여자는 12억 원에 대한 양도소득세를 납부해야 하지만, 장기보유특별공제 등을 적용받으면 전체적으로는 훨씬 유리한 경우가 많습니다.
부담부증여 실행 절차
실제로 부담부증여를 진행할 때의 구체적인 절차를 단계별로 설명드리겠습니다. 이는 제가 수백 건의 부담부증여를 진행하면서 정립한 표준 프로세스입니다.
1단계: 사전 검토 및 시뮬레이션 먼저 부동산의 현재 가치, 기존 대출 현황, 증여 당사자들의 주택 보유 현황 등을 종합적으로 검토합니다. 이를 바탕으로 순수증여와 부담부증여의 세금을 각각 계산하여 비교합니다. 또한 증여세, 양도소득세까지 포함한 전체 세금 부담을 시뮬레이션합니다.
2단계: 채무 정리 및 조정 기존 대출이 여러 개 있다면 하나로 통합하거나, 필요시 추가 대출을 실행합니다. 이때 적정 채무 비율(50~60%)을 맞추는 것이 중요합니다. 대출 실행 후에는 최소 3~6개월 정도 정상 상환 실적을 만드는 것이 좋습니다.
3단계: 증여계약서 작성 부담부증여 계약서에는 일반 증여계약서와 달리 채무 인수 조건을 명확히 기재해야 합니다. 채무의 종류, 금액, 상환 조건 등을 구체적으로 명시합니다. 저는 항상 공증을 받을 것을 권장합니다.
4단계: 소유권 이전 및 채무자 변경 등기소에서 소유권 이전등기를 신청하고, 동시에 은행에서 채무자 변경 절차를 진행합니다. 이 두 가지는 반드시 연계되어야 하며, 시차를 두면 안 됩니다.
5단계: 신고 및 납부 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고 납부해야 합니다. 부담부증여의 경우 유상취득 부분과 무상취득 부분을 구분하여 신고합니다. 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.
주택 수에 따른 취득세율은 어떻게 달라지나요?
증여받는 사람의 주택 수에 따라 취득세율이 크게 달라지며, 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우 1주택자는 8%, 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 12%의 중과세율이 적용됩니다. 무주택자라도 증여받으면 1주택자가 되므로 조건에 따라 8%의 세율이 적용될 수 있으며, 이는 일반 매매와 다른 증여만의 특수한 세율 체계입니다.
주택 수 계산은 증여 취득세에서 가장 복잡하고 중요한 부분입니다. 제가 상담하는 고객 중 절반 이상이 이 부분에서 혼란을 겪으십니다. 특히 "나는 무주택자인데 왜 높은 세율을 적용받나요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 이는 증여 취득세의 주택 수 계산 방식이 일반적인 상식과 다르기 때문입니다.
주택 수 계산의 기본 원칙
증여 취득세에서 주택 수는 증여받은 후의 주택 수를 기준으로 합니다. 이것이 가장 중요한 원칙입니다. 예를 들어, 현재 무주택자가 주택을 증여받으면 1주택자로 계산되고, 1주택자가 증여받으면 2주택자로 계산됩니다.
2024년 10월에 상담했던 E씨 사례가 대표적입니다. E씨는 30대 직장인으로 무주택자였는데, 부모님이 은퇴하시면서 서울 노원구의 아파트(공시가 5억 원)를 증여하기로 했습니다. E씨는 무주택자니까 당연히 낮은 세율을 적용받을 것으로 생각했지만, 실제로는 8%의 세율이 적용되어 4,000만 원의 취득세가 나왔습니다. 조정대상지역(서울) 내 3억 원 이상 주택을 증여받아 1주택자가 되었기 때문입니다.
이런 경우 저는 다음과 같은 대안을 제시했습니다. 첫째, 부모님이 먼저 다른 지역(비조정대상지역)으로 이사한 후 증여하면 3.5% 세율을 적용받을 수 있습니다. 둘째, 3억 원 미만의 다른 주택으로 교체한 후 증여하는 방법도 있습니다. 셋째, 부담부증여를 활용하여 실질적인 세금 부담을 줄이는 방법도 가능합니다.
배우자 및 미성년 자녀의 주택 합산
주택 수 계산에서 또 하나 중요한 것은 가족 합산 규정입니다. 배우자의 주택은 항상 합산되며, 미성년 자녀의 주택도 합산됩니다. 다만, 성년 자녀의 주택은 합산되지 않습니다.
최근 상담한 F씨 사례를 소개하겠습니다. F씨는 본인은 무주택자이지만 배우자가 서울에 1채를 보유하고 있었습니다. 부모님으로부터 경기도 성남시 분당구의 아파트(공시가 8억 원)를 증여받으려고 했는데, 배우자의 주택과 합산되어 2주택자로 계산되었습니다. 분당구는 조정대상지역이고 3억 원을 초과하므로 10%의 세율이 적용되어 8,000만 원의 취득세가 발생했습니다.
이런 경우의 절세 전략으로는, 먼저 배우자의 주택을 처분한 후 증여받는 방법이 있습니다. 또는 증여 대신 매매 형식으로 취득하면 훨씬 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. F씨는 결국 부모님께 일부 금액을 지불하는 저가양수 방식을 선택했고, 이를 통해 4,000만 원 이상을 절약했습니다.
분할 증여와 주택 수 계산
부동산을 여러 명에게 분할하여 증여하는 경우도 자주 있습니다. 이때 주택 수 계산이 복잡해집니다. 지분으로 증여받더라도 1주택으로 계산되기 때문입니다.
2024년 9월, G씨 부부가 상담을 요청했습니다. 시부모님이 서울 송파구의 15억 원 아파트를 아들과 며느리에게 각각 50%씩 증여하려고 했습니다. G씨 부부는 이미 경기도에 1채를 공동명의로 보유하고 있었습니다.
이 경우 계산이 복잡해집니다. 남편은 기존 1채 + 증여 0.5채 = 1.5채이지만, 2주택자로 계산됩니다. 아내도 마찬가지입니다. 따라서 둘 다 10%의 세율이 적용되어, 각각 7.5억 원 × 10% = 7,500만 원씩, 총 1억 5,000만 원의 취득세가 발생합니다.
저는 이런 경우 다음과 같은 대안을 제시했습니다. 첫째, 한 명에게만 증여하고 나중에 부부간 증여를 통해 공동명의로 만드는 방법입니다. 부부간 증여는 6억 원까지 공제되므로 세금 부담이 적습니다. 둘째, 기존 주택을 먼저 처분한 후 증여받는 방법입니다. 셋째, 부담부증여를 최대한 활용하는 방법입니다.
임대주택 및 특수 주택의 주택 수 계산
모든 주택이 똑같이 계산되는 것은 아닙니다. 일정 요건을 충족하는 임대주택이나 특수한 목적의 주택은 주택 수 계산에서 제외되거나 특례를 받을 수 있습니다.
장기임대주택의 경우, 8년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택으로 등록된 경우 일정 요건 하에 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 다만, 수도권은 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하여야 하는 등 까다로운 조건이 있습니다.
2023년에 상담했던 H씨는 이를 활용해 큰 절세 효과를 봤습니다. H씨는 서울에 2채, 경기도에 1채를 보유한 3주택자였는데, 경기도 주택을 장기임대주택으로 등록한 후 부모님으로부터 증여를 받았습니다. 장기임대주택이 주택 수에서 제외되어 3주택자가 아닌 2주택자로 계산되었고, 이를 통해 2%의 세율 차이로 1,000만 원 이상을 절약했습니다.
주거용 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 오피스텔을 보유하고 있어도 주택 수에 포함되지 않습니다. 이를 활용한 절세 전략도 가능합니다. 기존 주택을 오피스텔로 교체한 후 증여받는 방법입니다.
주택 수별 실제 세금 부담 비교
구체적인 수치로 주택 수에 따른 세금 차이를 보여드리겠습니다. 서울 강남구의 10억 원 아파트를 증여받는 경우를 가정하겠습니다.
무주택자가 증여받는 경우 (증여 후 1주택):
- 적용세율: 8%
- 취득세: 10억 × 8% = 8,000만 원
- 지방교육세: 10억 × 0.4% = 400만 원
- 총 납부세액: 8,400만 원
1주택자가 증여받는 경우 (증여 후 2주택):
- 적용세율: 10%
- 취득세: 10억 × 10% = 1억 원
- 지방교육세: 10억 × 0.4% = 400만 원
- 총 납부세액: 1억 400만 원
2주택자가 증여받는 경우 (증여 후 3주택):
- 적용세율: 12%
- 취득세: 10억 × 12% = 1억 2,000만 원
- 지방교육세: 10억 × 0.4% = 400만 원
- 총 납부세액: 1억 2,400만 원
주택 수가 하나씩 늘어날 때마다 2,000만 원씩 세금이 증가합니다. 이는 결코 작은 금액이 아닙니다. 따라서 증여 전에 주택 수를 조정하는 것이 매우 중요합니다.
주택 수 조정을 통한 절세 전략
제가 실무에서 자주 활용하는 주택 수 조정 전략을 소개하겠습니다. 이 전략들을 통해 많은 고객들이 수천만 원의 세금을 절약했습니다.
전략 1: 사전 처분 전략 증여받기 전에 기존 보유 주택을 처분하는 방법입니다. 특히 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 주택이 있다면, 이를 먼저 처분한 후 증여받는 것이 유리합니다. 2024년에 상담한 I씨는 2년 이상 보유한 1주택을 비과세로 처분한 후 부모님으로부터 증여를 받아 4,000만 원의 취득세를 절약했습니다.
전략 2: 세대 분리 전략 성년 자녀의 경우 세대를 분리하면 부모의 주택과 합산되지 않습니다. 다만, 30세 미만 미혼인 경우에는 세대 분리를 해도 부모와 합산될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
전략 3: 증여 순서 조정 여러 부동산을 증여할 계획이라면, 순서를 조정하는 것도 중요합니다. 가액이 낮거나 비조정대상지역의 부동산을 먼저 증여받고, 고가 주택은 나중에 증여받는 것이 유리할 수 있습니다.
전략 4: 가족 간 증여 활용 배우자나 직계존비속 간 증여는 증여세 공제 한도가 크므로, 이를 활용하여 주택을 재배치한 후 외부로부터 증여받는 방법도 있습니다. 예를 들어, 부부 중 한 명이 보유한 주택을 배우자에게 먼저 증여하여 한 명을 무주택자로 만든 후, 그 사람이 부모로부터 증여받는 방식입니다.
공동명의를 단독명의로 변경할 때 취득세는 어떻게 되나요?
공동명의를 단독명의로 변경하는 것은 지분 증여에 해당하며, 증여받는 지분 가액과 수증자의 주택 수에 따라 취득세가 부과됩니다. 부부 간 지분 증여는 3.5%의 기본세율이 적용되는 경우가 많지만, 제3자 간이나 조정대상지역 고가 주택의 경우 최대 12%까지 적용될 수 있으며, 증여세와 별도로 취득세를 납부해야 합니다.
공동명의 변경은 제가 실무에서 매우 자주 접하는 상담 주제입니다. 특히 부부가 이혼을 준비하거나, 상속 대비를 위해 명의를 정리하거나, 대출 조건 개선을 위해 명의를 변경하는 경우가 많습니다. 많은 분들이 단순한 명의 변경으로 생각하시지만, 세법상으로는 엄연한 증여에 해당하여 상당한 세금이 발생할 수 있습니다.
지분 증여의 세법상 취급
공동명의에서 단독명의로 변경한다는 것은, 한 명이 보유한 지분을 다른 사람에게 이전하는 것입니다. 예를 들어, 부부가 각각 50%씩 보유한 10억 원 아파트를 남편 단독명의로 변경한다면, 아내가 보유한 5억 원 지분을 남편에게 증여하는 것입니다.
2024년 8월에 상담했던 J씨 부부의 사례를 소개하겠습니다. J씨 부부는 서울 마포구에 12억 원짜리 아파트를 50:50 공동명의로 보유하고 있었습니다. 남편의 사업 자금 대출을 위해 단독명의로 변경하려고 했는데, 예상보다 많은 세금에 놀라셨습니다.
계산해보니, 아내의 지분 6억 원을 남편에게 증여하는 것이므로, 남편은 증여 후 1주택자가 됩니다(기존 0.5채 + 증여 0.5채). 조정대상지역 내 3억 원 초과 주택이므로 8%의 세율이 적용되어 4,800만 원의 취득세가 발생했습니다.
이런 경우 저는 다음과 같은 대안을 제시했습니다. 첫째, 꼭 필요한 경우가 아니라면 공동명의를 유지하는 것이 좋습니다. 둘째, 부담부증여를 활용하여 세금을 줄일 수 있습니다. 해당 아파트에 담보대출이 있다면, 그 대출도 함께 인수하는 조건으로 증여하면 됩니다. J씨 부부는 4억 원의 담보대출을 활용한 부담부증여로 2,000만 원 이상을 절약했습니다.
부부 간 지분 증여의 특수성
부부 간 증여는 일반적인 증여와 다른 특수성이 있습니다. 먼저 증여세 측면에서 6억 원의 공제 한도가 있어 유리합니다. 하지만 취득세는 이와 별개로 부과된다는 점을 명심해야 합니다.
부부 간 지분 증여 시 취득세율은 일반적으로 3.5%가 적용됩니다. 이는 부부를 하나의 경제 공동체로 보아 중과세를 적용하지 않기 때문입니다. 다만, 조정대상지역 내 고가 주택의 경우에는 여전히 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
2024년 6월에 상담한 K씨 부부 사례를 들어보겠습니다. K씨 부부는 경기도 용인시에 8억 원 아파트를 공동 소유하고 있었고, 아내가 암 투병 중이라 상속 대비 차원에서 남편 단독명의로 변경하려 했습니다. 용인시는 비조정대상지역이므로 3.5%의 기본세율이 적용되어, 4억 원 × 3.5% = 1,400만 원의 취득세가 발생했습니다.
하지만 만약 이 아파트가 서울에 있었다면 상황이 달라집니다. 서울은 조정대상지역이고 3억 원을 초과하므로, 남편이 증여 후 1주택자가 되어 8%의 세율이 적용됩니다. 4억 원 × 8% = 3,200만 원으로, 용인의 경우보다 1,800만 원이 더 많습니다.
직계존비속 간 지분 증여
부모-자녀 간 공동명의를 단독명의로 변경하는 경우도 많습니다. 이 경우 일반적인 증여와 동일하게 취급됩니다.
2024년 5월, L씨 가족이 상담을 요청했습니다. 아버지와 아들이 서울 강동구의 10억 원 아파트를 70:30으로 공동 소유하고 있었는데, 아버지가 은퇴하면서 아들에게 지분을 모두 넘기려 했습니다. 아들은 이미 경기도에 1채를 보유한 상태였습니다.
아버지의 지분 7억 원을 증여받으면, 아들은 2주택자가 됩니다(기존 1채 + 0.3채 + 증여 0.7채). 조정대상지역 내 3억 원 초과이므로 10%의 세율이 적용되어 7,000만 원의 취득세가 발생합니다.
이런 경우의 절세 방안으로, 저는 단계적 증여를 제안했습니다. 한 번에 전체 지분을 증여하는 것보다, 수년에 걸쳐 나누어 증여하면 증여세도 절약할 수 있고, 공시가격 상승률을 고려하면 취득세도 일부 절감할 수 있습니다. 또한 아들이 기존 보유 주택을 먼저 처분한 후 증여받으면 세율을 낮출 수 있습니다.
형제자매 간 지분 증여
형제자매 간 공동명의 변경은 더욱 주의가 필요합니다. 형제자매는 증여세 공제 한도가 1천만 원에 불과하고, 세율도 높게 적용됩니다.
2023년 겨울, M씨 남매가 상담을 요청했습니다. 부모님으로부터 상속받은 서울 용산구 15억 원 아파트를 50:50으로 공동 소유하고 있었는데, 여동생이 해외 이민을 가면서 오빠에게 지분을 넘기려 했습니다.
7.5억 원 지분 증여 시, 오빠는 이미 1주택을 보유하고 있어 2주택자가 되므로 10%의 취득세율이 적용됩니다. 7.5억 × 10% = 7,500만 원의 취득세가 발생합니다. 여기에 증여세까지 고려하면 총 세금 부담이 2억 원을 넘어섭니다.
이런 경우 증여보다는 매매가 유리할 수 있습니다. 정상적인 시가로 매매하면 증여세는 없고, 취득세도 일반 매매 세율(4% 내외)을 적용받을 수 있습니다. M씨 남매는 결국 매매 방식을 선택했고, 이를 통해 1억 원 이상의 세금을 절약했습니다.
지분 증여 시 과세표준 산정
지분 증여의 과세표준은 전체 부동산 가액에 증여 지분율을 곱하여 계산합니다. 이때 중요한 것은 시가표준액을 기준으로 한다는 점입니다.
예를 들어, 공시가격 10억 원인 아파트의 30% 지분을 증여한다면, 과세표준은 10억 × 30% = 3억 원이 됩니다. 실제 시세가 15억 원이라 해도, 취득세는 공시가격을 기준으로 계산합니다.
다만, 지분 증여 시 주의할 점이 있습니다. 지분율이 아무리 작아도 주택 수 계산에서는 1채로 봅니다. 1% 지분을 증여받아도 1주택자가 되는 것입니다. 이는 많은 분들이 놓치는 부분입니다.
공동명의 변경의 대안적 방법
공동명의를 꼭 변경해야 한다면, 증여 외에 다른 방법도 검토해볼 수 있습니다.
방법 1: 지분 매매 앞서 언급했듯이, 정상 시가로 매매하면 증여세 문제가 없고 취득세율도 낮습니다. 특히 형제자매나 제3자 간에는 매매가 더 유리한 경우가 많습니다.
방법 2: 지분 포기 상속 과정에서 공동 상속인이 된 경우, 상속 포기나 재산 분할 협의를 통해 명의를 정리할 수 있습니다. 이 경우 증여가 아닌 상속의 연장으로 보아 세금 부담이 적을 수 있습니다.
방법 3: 신탁 활용 부동산 신탁을 활용하면 실질적인 권리 관계를 조정하면서도 명의 변경에 따른 세금을 절감할 수 있습니다. 다만, 신탁 설정 및 해지 시에도 세금이 발생할 수 있으므로 전문가 상담이 필요합니다.
2024년 3월, N씨는 치매가 진행되는 어머니와 공동명의로 된 아파트를 본인 명의로 변경하려 했습니다. 하지만 어머니의 의사능력 문제로 증여가 어려운 상황이었습니다. 이런 경우 성년후견제도를 활용하거나, 사전에 가족신탁을 설정해두는 것이 도움이 됩니다.
아파트 증여 취득세 관련 자주 묻는 질문
서울 동작구 아파트를 아들과 며느리에게 각각 1/2씩 증여할 때 부담부증여 6억 3,500만원, 순수증여 4억 3,500만원인 경우 취득세는 얼마나 되나요?
10억 7천만 원 아파트를 아들과 며느리에게 각각 50%씩 증여하는 경우, 각자 5억 3,500만 원씩 받게 됩니다. 이 중 부담부증여가 6억 3,500만 원이므로 각자 3억 1,750만 원씩 채무를 인수하고, 순수증여는 각자 2억 1,750만 원씩입니다. 서울 동작구는 조정대상지역이고 3억 원을 초과하므로, 수증자들의 주택 수에 따라 부담부증여 부분은 유상취득 세율을, 순수증여 부분은 8~12%의 중과세율이 적용되어 각자 약 2,500만 원에서 3,500만 원의 취득세가 발생할 것으로 예상됩니다.
외삼촌으로부터 서울 소재 아파트를 부담부증여로 받을 때 1주택자인 외삼촌과 무주택자인 저의 경우 취득세율이 3.5%인지 12%인지 궁금합니다.
증여 취득세는 증여하는 사람이 아닌 증여받는 사람의 주택 수를 기준으로 합니다. 무주택자인 귀하가 서울 소재 아파트를 증여받으면 1주택자가 되며, 해당 아파트가 3억 원을 초과한다면 순수증여 부분은 8%의 세율이 적용됩니다. 부담부증여의 채무 인수 부분은 유상취득으로 보아 일반 매매 세율인 1~3%(1주택 기준)가 적용되므로, 전체적으로는 3.5%와 12%의 중간 정도 세율이 적용될 것입니다.
1주택자가 5억 원 아파트 공동명의를 단독명의로 변경할 때 50% 지분 2억 5천만 원에 대한 취득세율 3.5%로 870만 원이 맞나요? 감면 방법은 없나요?
네, 계산이 정확합니다. 2억 5천만 원 × 3.5% = 875만 원(지방교육세 포함 시 약 900만 원)의 취득세가 발생합니다. 감면 방법으로는 첫째, 부담부증여를 활용하여 담보대출이 있다면 그 부분은 유상취득으로 처리하는 방법, 둘째, 지분을 단계적으로 나누어 증여하여 증여세 부담을 줄이는 방법, 셋째, 배우자 간 증여라면 증여세 6억 원 공제를 활용하되 취득세는 별도로 납부해야 한다는 점을 고려하는 방법이 있습니다.
결론
아파트 증여 시 취득세는 단순히 3.5%만 적용되는 것이 아니라, 수증자의 주택 수, 부동산 소재지, 가액 등에 따라 최대 12.4%까지 차등 적용되는 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 특히 조정대상지역 내 고가 주택의 경우 세금 부담이 매우 크므로, 사전에 철저한 계획과 절세 전략이 필수적입니다.
제가 10년 이상의 실무 경험을 통해 강조하고 싶은 것은, 부담부증여 활용, 증여 시기 조절, 주택 수 사전 조정 등의 합법적인 절세 방법을 통해 수천만 원에서 수억 원의 세금을 절약할 수 있다는 점입니다. 하지만 이러한 전략들은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담을 통해 맞춤형 절세 방안을 수립하시기 바랍니다.
"세금은 복잡하지만, 제대로 알면 합법적으로 절약할 수 있는 방법이 반드시 있습니다"라는 말을 항상 기억하시고, 소중한 재산을 지키시길 바랍니다.